Жизнь после займа

Не только москвичей «испортил жилищный вопрос». Мысль «где жить?» занимает умы каждой второй российской семьи. Тем более, если семья эта молодая и накопить сумму на покупку даже чего-то однокомнатного не успела. Выход громко подсказывают с экранов телевизоров и страниц газет: берите ипотеку! Но не стоит торопиться и отправляться в банк за кредитом. В условиях экономической нестабильности и недавно отгремевшего финансового кризиса большинство людей на вопрос о том, стоит ли брать ипотечный кредит, отвечают: нет. Но в каждой конкретной семье своя финансовая ситуация, так что давайте разберемся, что такое ипотека и сможет ли лично для вас она стать ответом на жилищный вопрос.

ЧТО ТАКОЕ ИПОТЕКА?

Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в до 

н. э. Так обозначали ответственность должника перед кредитором. На границе земельного участка заёмщика ставился столб с надписью, которая гласила, что эта земля обеспечивает долг. Такой столб и назывался «ипотекой», в переводе с древнегреческого — «подпорка». И хотя много воды утекло с того времени, но суть этого популярного сейчас механизма займа не изменилась.

Сегодня термин «ипотека» означает кредит, полученный под залог имущества должника. Если говорить проще, вы берете в долг у банка деньги на покупку квартиры, и в качестве гаранта того, что эти деньги вернете, выступает та самая, купленная вами квартира. Если вернуть долг банку не сможете, он просто продаст вашу квартиру.

Но не нужно пугаться. Если жилье вам приходится снимать, то стоит задуматься: на съем вы потратите не намного меньше денег, чем на выплату кредита, но съемная квартира вашей не станет никогда. А в случае ипотеки через оговоренное количество лет все же станете полноправным владельцем долгожданных квадратных метров. Основное преимущество ипотеки в том, что уже сегодня сможете пользоваться жильем, за которое полностью расплатитесь только через много лет. Вы получите право жить в приобретенной квартире, зарегистрироваться в ней (с согласия банка), делать ремонт, всячески обустраивать. 

Итак, разберем подробнее механизм ипотеки. Кредит выдается на длительный срок (до 50 лет). Процентная ставка по ипотечному кредиту ниже, чем по другим кредитам банков. Заемщик ипотечного кредита должен иметь в наличии первоначальный взнос — часть стоимости недвижимости, приобретаемой на средства ипотечного кредита (хотя в некоторых банках это условие необязательно). Размер первоначального взноса обычно влияет на срок и процент по кредиту и варьируется от 0 % до 70 % стоимости покупаемого жилья. А поскольку банки стараются выдавать кредиты только надежным заемщикам, то вам, прежде чем получить кредит, придется эту самую надежность доказать: подтвердить свои доходы, наличие непрерывного стажа работы и пр.

Основными правовыми актами, которые регулируют вопросы ипотеки в Российской Федерации, являются Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». 

БРАТЬ ЛИ ИПОТЕКУ СЕГОДНЯ?

Сегодня в России ипотечное кредитование предлагают всего двадцать пять банков, но фактически ипотечные кредиты выдаются лишь десятью – двенадцатью банками.

В начале 2009 года наименьшие ставки ипотечного кредитования зафиксированы 12% годовых в долларах США и 14,1% годовых в рублях. Данные ставки предлагают всего несколько банков, например, ВТБ-24, Сбербанк и Газпромбанк. 

На конец 2009 года жилье, приобретаемое в кредит, ощутимо подешевело. Значит, уменьшились суммы кредитов и, как следствие, – ежемесячные платежи. Так что в этом отношении сегодняшние кредиты не просто выгодны по сравнению с докризисными, а очень выгодны. С прошлой осени кредитные ставки снизились с 19 до 13%. Крупные банки достаточно охотно предоставляют ипотеку покупателям. Сбербанк не требует даже поручителей, которые были обязательны до кризиса. Многие снизили первоначальный взнос. Также следует учесть, что до кризиса банки оставляли за собой право менять условия кредитования и корректировать процентную ставку в одностороннем порядке. Прокуратурой РФ такое поведение было признано вне закона. То есть сейчас ипотечные покупатели стали более защищены. 

«Необходимо учитывать, - заметил Олег Самойлов, генеральный директор компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость», в интервью газете «Квартирный ряд», - что реальный размер переплаты по ипотечному кредиту не столь велик, поскольку проценты за пользование кредитом начисляются на остаток суммы долга и, естественно, уменьшаются с каждым очередным платежом. Таким образом, считаю ипотеку по-прежнему эффективным инструментом для решения жилищных вопросов. А с учетом снижения цен на жилье – еще и более выгодным, чем до кризиса».

Но есть и другая сторона: как последствие кризиса уровень заработков у тысяч семей снизился, поэтому именно вам нужно решать: приемлемы ли для вашей семьи ежемесячные, хотя и ставшие более выгодными, выплаты по кредиту.

ПОДВОДНЫЕ КАМНИ ИПОТЕКИ

Существует немало единовременных выплат, которые заемщик обязан учитывать при оформлении кредита. 

Во-первых, практически во всех банках рассмотрение заявки кредитным комитетом платное. Вторая обязательная выплата – независимая оценка приобретаемой квартиры. Открытие счета в банке будет стоить около 1% от суммы кредита. Перед покупкой требуется также оплатить страховые взносы – от 1% и выше от суммы кредита. Кроме того, вам  придется платить страховой компании этот же процент от остатка ссудной задолженности ежегодно до полного погашения кредита. В итоге оформление обойдется в существенную сумму. Плюс ежегодная страховка. Она сопоставима с ежемесячным платежом в первые годы погашения кредита. Так что надо рассчитывать на эдакий тринадцатый платеж в год. При этом все расходы по страхованию несет только заемщик, а защищаются исключительно риски банка, и при наступлении страхового случая все выплаты будут производиться именно в пользу банка. Если же заемщик хочет застраховать свои риски, то ему придется оформлять отдельный страховой пакет и платить за него тоже отдельно. 

Если вы все же решили брать ипотеку, и в ваших руках уже ручка, которой вы собираетесь подписать договор, не торопитесь, прежде ознакомьтесь:

– со своими правами и обязанностями;

– с условиями досрочного погашения кредита; 

– с системой штрафов и санкций за просрочку очередного платежа, а также со случаями, в которых банк может потребовать немедленного возврата долга и т. д.

ЕСЛИ КРЕДИТ ОКАЗАЛСЯ НЕПОДЪЕМНЫМ

Алексей работал в крупной фирме, получал хорошую зарплату. Взял ипотечный кредит на покупку квартиры. Все шло благополучно: на оплату кредита уходила половина дохода семьи, что было вполне приемлемо. И вдруг руководство фирмы сменилось – с работы Алексея уволили. Новой работы с таким же уровнем зарплаты найти как-то не получалось... Тогда Алексей отправился в банк на переговоры. Ему предложили снизить выплату по кредиту на три месяца с условием, что в последующие месяцы разница будет погашена. Предложение Алексей принял. Но новую работу за три месяца найти не удалось. Так что пришлось соглашаться на второе предложение банка: продать квартиру. Банк забрал вложенную в покупку сумму и проценты за пользование кредитом на протяжении почти года. С продажи квартиры Алексею досталась лишь незначительная сумма.

Однако есть ряд способов, воспользовавшись которыми можно избежать продажи квартиры. Если ипотеку взяли несколько лет назад, то в первую очередь стоит изучить возможности рефинансирования. Ставки по кредитам с тех пор немного снизились. И если покрыть старый заем новым, то ежемесячный платеж может уменьшиться.

К тому же сейчас клиентам банков предоставлена возможность направлять средства материнского капитала на уплату процентов по ипотечным кредитам. Согласно прогнозам, в 2010 году с заявлениями о распоряжении средствами материнского капитала на указанную цель  намерены обратиться примерно 350 тысяч россиян. 

Еще один путь (им Алексей попытался воспользоваться) - реструктуризация кредитных выплат на определенный срок, обычно на 6 месяцев, для того чтобы несколько уменьшить финансовую нагрузку заемщика, пока он будет налаживать свое финансовое положение. То есть в первые три месяца назначается 1/3 первоначального платежа, в последующие три месяца - 5/3 первоначального платежа. Как это выглядит? Предположим, что ежемесячный платеж составляет 6000 рублей (разумеется, ипотека стоит значительно дороже). Первые три месяца заемщик платит 2000 рублей, в последующие месяцы - 6000 рублей ежемесячного платежа плюс разница за прошлые три месяца - 4000 рублей, итого 10 000 рублей. 

Если же заемщик не может погашать дальше кредит по причине потери трудоспособности или смерти, то в этих случаях страховая компания компенсирует  банку остаток ссудной задолженности. Случаи временной потери трудоспособности оговариваются условиями конкретного договора ипотечного страхования.

Можно рассчитывать на помощь со стороны государства. Правда, лишь в следующем случае: 

1) если заложенная недвижимость является для вас единственным местом проживания; 

2) если вы потеряли работу или если ваши доходы уменьшились настолько, что после выплат по ипотечному кредиту у вас остается сумма меньше прожиточного минимума. Также факт снижения доходов должен быть подтвержден документально. 

Итак, дать однозначный ответ, выгодна ли ипотека, невозможно, каждая семья должна принять решение индивидуально, изучив свои возможности и предложения каждого банка. И хотя у данного способа получить собственное жилье немало минусов,  для многих россиян ипотечное кредитование остается единственным способом решить жилищную проблему. 

Ирина ШИЛИНА

ЕСЛИ ВЫ РЕШИЛИ ВЗЯТЬ ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ

Чтобы лучше ориентироваться во всех нюансах, давайте детально разберемся, как приобретается квартира по средствам ипотечного кредитования. Некто, скажем, Воробьев увидел и полюбил квартиру стоимостью 2 000 000 рублей, но при этом у него на руках только 700 000 рублей. Тогда он заключает с банком кредитный договор на недостающие 1 300 000. При этом Воробьев становится должником, а банк — кредитором. Когда Воробьев будет заключать договор купли-продажи той самой понравившейся ему квартиры, в договоре укажут, что кроме собственных средств Воробьев использует средства банка. Затем документы будут сданы в регистрирующий орган для регистрации права собственности гражданина Воробьева на приобретаемую квартиру. Воробьев становится собственником и залогодателем квартиры, а банк — залогодержателем. В свидетельстве о праве собственности на квартиру в графе «ограничения» будет указано: «залог в силу закона».